reportagem do Jornal VALOR!

Sergio Zacchi/Valor

Roberto Dias, da Itcon: "Os usados terão uma valorização de 20% a 30%"

O mercado imobiliário residencial de São Paulo vive um momento quase paradoxal. Mesmo com a renda em recuperação e o crédito imobiliário começando a dar os primeiros passos em direção à massificação, são os apartamentos novos - e bem mais caros - que lideram as vendas na cidade, o maior mercado do país. Em fevereiro, os apartamentos e casas que estavam ainda em construção registraram um aumento nas vendas de 9,1%, o melhor resultado no período desde 1995. Já os usados tiveram uma queda de quase 5% nos dois primeiros meses do ano.

No acumulado de 2006, a diferença foi ainda maior, mesmo com os imóveis novos sendo muitas vezes vendidos por preços 100% superiores ao dos antigos. Em janeiro, o preço médio do m² de um apartamento semi-novo, com até sete anos, nos bairros mais nobres de São Paulo, custava R$ 2,7 mil, de acordo com dados do Creci-SP. Já o m² médio de um imóvel novo na capital paulista em 2006, incluindo todas as regiões, chegou a R$ 3,5 mil, de acordo com levantamento da Embraesp. "Isso é inédito, nunca na história tivemos uma diferença de preços entre o novo e o usado tão acentuada como temos hoje", diz Romeu Chap Chap, presidente do Secovi de São Paulo.

A causa dessa preferência por imóveis novos e a surpreendente disparidade de preços não encontra explicação em uma simples resistência dos paulistanos aos prédios antigos. São uma conjunção de fatores, que convergem para a explosão de oferta de lançamentos dos últimos anos, capitaneada pelas empresas que foram à bolsa e têm que crescer com rapidez.

Esses fatores, no entanto, são divergentes de acordo com o ponto de vista de quem analisa o mercado. Para o presidente do Conselho de Corretores de Imóveis de São Paulo, Augusto Viana Neto, a razão está na escassez de crédito para os imóveis usados. "As instituições financeiras dão preferência aos imóveis novos.", diz ele. Roberto Dias, diretor da Itcon, uma empresa especializada no estudo do mercado imobiliário brasileiro, concorda. "É tudo uma questão de crédito", afirma. "Além dos bancos, as construtoras facilitam a compra oferecendo financiamento direto, com menos burocracia e depois secutirizam os recebíveis", afirma.

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Décio Tenerello, pensa diferente. Para ele, a grande busca por imóveis novos tem relação com a oferta maior, publicidade e outros fatores. "Os bancos não fazem distinção entre os novos e os usados, as condições são exatamente iguais", afirma. A Abecip não tem números que mostrem o volume de crédito que foi contratado para imóveis novos ou usados.

Romeu Chap Chap, presidente do Secovi, tende a concordar com Tenerello. Para ele, o maior causador do que ele chama de "um grande problema" são as grandes imobiliárias, que preferem trabalhar com os imóveis novos. "É muito mais difícil encontrar um usado, as grandes não divulgam, preferem concentrar os esforços nos lançamentos das grandes construtoras", diz ele, que pretende organizar uma rede de pequenas imobiliárias para reverter o quadro atual.

As grandes imobiliárias, por sua vez, atribuem a busca pelos novos imóveis por conta da pouca burocracia na contratação do crédito e pelos avanços dos novos empreendimentos. "Os apartamentos antigos têm apenas uma vaga na garagem, por maiores que sejam", diz Eduardo Machado, diretor de atendimento da Lopes. "Os novos são adequados a nova realidade".

Consenso mesmo apenas em torno do valor dos usados. Para todos os analistas, o preço está baixo, mas tende a aumentar. "Quando o crédito explodir, os juros caírem e a burocracia diminuir os usados terão uma valorização de 20% a 30%", diz Roberto Dias, da Itcon. "Não é futurologia, foi o que aconteceu no México e na Espanha, mercados semelhantes ao nosso".